Was wird berechnet?
Der Rechner vergleicht zwei Strategien über einen wählbaren Zeitraum von 1–40 Jahren:
Szenario A: Immobilienkauf
Sie kaufen eine Immobilie, finanzieren den Restbetrag und bauen Vermögen durch Immobilienwertsteigerung und Tilgung auf.
Szenario B: Miete + Investieren
Sie mieten, investieren das Eigenkapital und die monatliche Differenz (Monatsrate minus Miete) in eine Geldanlage.
Formeln
1. Kaufnebenkosten
K_N = K × (p_GrESt + p_Makler + p_Notar)
K = Kaufpreis, p_GrESt = Grunderwerbsteuersatz, p_Makler = Maklerprovision (%), p_Notar = Notar/Grundbuch (ca. 2 %)
2. Darlehensbetrag
D = K + K_N − E
E = Eigenkapital
3. Monatsrate (Annuität)
M = D × (i/12 + t/12)
i = Sollzins p.a. (%), t = anfängliche Tilgung p.a. (%)
4. Restschuld (monatlich iterativ)
R(m+1) = R(m) − (M − R(m) × i/12)
Zinsanteil = R(m) × i/12; Tilgungsanteil = M − Zinsanteil
5. Immobilienwert am Ende
W_n = K × (1 + w)^n
w = jährliche Wertsteigerung (%), n = Jahre
6. Vermögen Käufer
V_Kauf = W_n − R_n
Immobilienwert minus Restschuld
7. Vermögen Mieter (monatlich iterativ)
V(m+1) = V(m) × (1 + r/12) + (M − Miete)
r = Anlagerendite p.a. (%), V(0) = Eigenkapital
8. Break-Even-Jahr
min(n) : W_n − R_n > V_n
Das erste Jahr, in dem das Käufer-Vermögen das Mieter-Vermögen übersteigt.
Annahmen
- • Berechnung nominal (ohne Inflation)
- • Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer + Makler + Notar/Grundbuch
- • Keine Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten berücksichtigt
- • Keine Steuern auf Mieteinnahmen oder Kapitalerträge
- • Konstante Zinsbindung über den gesamten Zeitraum
- • Monatliche Differenz (Rate − Miete) wird konstant investiert
Datenquellen
Beispielrechnung
Eingaben
Ergebnis
Grenzen der Berechnung
Wichtige Hinweise
- • Die Berechnung ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Förderungen, Steuern und persönliche Lebensumstände bleiben unberücksichtigt.
- • Break-Even-Jahr wird nur erreicht, wenn der Kauf innerhalb des Betrachtungszeitraums vorteilhaft wird.
- • Die Berechnung ist stark sensitiv auf Immobilien-Wertsteigerung und Anlagerendite. Schon ±1 % kann das Ergebnis drehen.
- • Instandhaltungskosten (1–2 % des Immobilienwerts p.a.) sind nicht berücksichtigt und würden das Käufer-Ergebnis verschlechtern.
- • Steuern auf Mieteinnahmen und Kapitalerträge (Abgeltungsteuer 26,375 %) sind nicht berücksichtigt.
Autor & fachliche Prüfung
Fabian Krämer
Gründer & Geschäftsführer, Finanzcleaner GmbH
§ 34d & 34i GewO-zertifiziert
Veröffentlicht: August 2025 · Letzte Aktualisierung: August 2025